8월 4일 부동산 공급대책 파헤치기

• 정부 8월 4일 부동산 공급대책 발표
• 서울 13만 호 + @ 물량 공급예정
• 전/월세법, 8월 4월 정책, 7월 10일 정책 3법 효력

 

8.4 공급대책의 본질과 중점

 

 

현재 부동산을 놓고 시장은 '공급 부족' 정부는 '공급 적정' 이라고 합니다.

 

사실 각 주장은 근거 없는 것은 아닙니다. 정부는 서울시의 연평균 분양 및 입주를 보는 것이며, 시장은 "싸게 살 집" "재건축 규제" 를 놓고 이야기 하는 것이기 때문입니다.

 

현재 서울의 주택공급 수준은 인구 1,000명당 384호(2018년 말 기준)이며, 오피스텔을 주택으로 포함하게되면 402호 수준입니다. 반면 경기도는 오피스텔을 포함해도 380호 수준이라 서울보다 부족합니다.

 

한국 전체로 보면 419호 수준으로 주택공급은 원활해보이지만, 서울/경기/인천의 수도권역으로 보게되면 400호 수준으로 미달하는데요. 이게 바로 주택공급문제의 근본이라고 할 수 있습니다.

 

 

주택공급 해결할 수 있을까?

 

 

현재 주요국 주택공급을 보면 인구 1,000명당 420-430호 수준입니다. 환산시 약 1주택당 가구 구성원이 2.3 - 2.4명 정도 되는데요. 

 

그러나 1인 가구가 높아지는 지금 수도권은 393호 수준이니 1,000명당 30호는 높여야 한다고 말이 나오는 것입니다.

현재 수도권 인구는 약 2,700만명으로 추산되는데요. 

 

이 인구를 기준으로 인구 1,000명당 30호를 늘리기 위해서는 약 81만호가 필요하게 됩니다. 변수로 멸실되는 주택(재건축/재개발)을 9만호로 잡는다면 90만호가 공급되고 순 공급이 81만호가 됩니다.

 

 

수도권에 90만 호를 공급이 가지는 의미

 

정부에서는 8.4 대책을 통해 77만호를 넘어 90만호 + @를 공급한다고 발표했습니다. (3기 신도시 포함)

 

사실상 이 발표를 한다고해서 우리가 직접적인 체감은 불가능합니다. 왜냐하면 공급 기준 연도가 2025년이기 때문입니다. 따라서 당분간은 공급이 타이트할 것으로 보여집니다.

 

그러나 2025년이 가까워지는 전과 그리고 후에 주택시장에서는 큰 변동이 예상됩니다. 

 

첫째로 주택공급수준이 선진국 레벨로 도달하니, 전국 기준으로는 440호에 과공급이 이어질수 있다는 것.

둘째로 3기 신도시를 잇는 광역 교통망이 확보되어 실질적인 서울(수도)권역 주택공급이 추가로 확충되어 공급에 있어 충분히 잉여로울 수 있다는 것입니다.

 

 

2014년 9.1 대책 당시

 

 

 

이 당시에는 신도시 공급중단이라는 엄청난 대책이 발표된바 있습니다. 이 효력은 2017년부터 발발했는데요. 이 때 바로 분양물량 감소가 시작되었기 때문입니다. 

 

이 때 발생한 문제가 주택공급 부족은 주택가격 상승이라는 것이 인식되면서 이 기조가 아직도 이어지고 있습니다.

 

이런 기준으로 볼 때, 민간 재건축 규제 완화 불가도 연장선으로 볼 수 있습니다. 이런 규제 완화는 멸실을 촉진시키고 정비 사업을 활성화 시키지요. 물론 3-4년 후의 주택공급이 다시 들어오지만, 그 사이 일어나는 임대료 상승과 갭투자는 피할 수 없습니다. 하여 이러한 근거로 2024년 전후까지 주택재건축 규제 완화 정책을 발표치 않은 것으로 사료됩니다.

 

참고로 2021년이후에는 다주택자의 투자수익률이 회수되는 7.10 정책이 돌아가니 2021년에도 주택시장은 꽤 달라질 것으로 보입니다. 따라서 점점 실거주자의 1주택 중심이 될 것이며, 주택으로 인한 수익율이 상당히 저조해질 것으로 보고 있습니다. 다만 이 말이 주택가격의 급락하는 말은 아니고 투자수요위축과 풍부한 공급이 시장에 영향을 미쳐 2021년부터 짙어질 것이라는 것입니다.

 

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